Wohnungseigentum?

Oder doch nur schlichtes Miteigentum?


 

Sollten Sie Eigentümer einer Wohnung oder gar eines Mehrparteienobjektes sein, sind Ihnen die Begriffe, Wohnungseigentum oder auch Miteigentum sicherlich bereits untergekommen. Wissen Sie aber auch was die Unterschiede und deren Bedeutung sind?

Im Grunde ist es relativ einfach. Wenn Sie einen Blick ins Grundbuch werfen, wird Ihnen auffallen, dass vor jeder Wohnung, oder präziser gesagt vor jedem Wohnungseigentumsfähigen Objekt, eine Bruchzahl steht. Z.B. 280 / 2860. Mit den Quadratmetern hat das recht wenig zu tun. Es sind die Anteile einer Liegenschaft, welche dem Wohnungseigentümer gehören. Diese stimmen mit der Fläche der Wohnung nicht überein. 

Im schlichten Miteigentum, richten sich diese Anteile primär nach der Größe der Wohnung. Sie stehen im direkten Zusammenhang dazu. Im Wohnungseigentum ist das etwas komplizierter.

Im Wohnungseigentum kommen andere Faktoren hinzu. Dazu zählen, etwa die Ausrichtung, aber auch die Ausstattung der Wohnung. In welchem Stock sich die Wohneinheit befindet und ob dieser ein Garten zugeordnet ist. Faktoren wie, ob Räume direkt zu Straße gerichtet sind und welcher Kategorie die Wohnung angehört spielen ebenfalls eine tragende Rolle.

Ermittelt werden diese Werte im Nutzwertgutachten. Diese Gutachten erstellt ein Sachverständiger, Ziviltechniker oder aber auch ein Befugter für Immobilien. Die Werte stammen im Großen und Ganzen aus dem Leitfaden der Magistratsabteilung 25 Wien „Empfehlung für Berechnung von Nutzwertanteilen“.

Mit diesem Gutachten, kann ein Notar oder Anwalt in der Folge diese Nutzwerte in das Grundbuch eintragen lassen.

Dies beantwortet immer noch nicht die Frage des Unterschiedes zwischen Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum.

Bei schlichtem Miteigentum sind Sie Anteilseigner einer Liegenschaft. Ihnen gehört ein gewisser Prozentsatz vom Ganzen, welcher sich mit dem Bruch ausdrückt. Eine genaue Zuordnung zu Ihrer Einheit besteht nicht.

Beim Wohnungseigentum, ist dezidiert definiert, was Ihnen gehört und was nicht. Im Grundbuch wird diese ebenfalls mit einem Bruch ausgedrückt, der prozentuell die Anteile an der gesamten Liegenschaft darstellt. Jedoch ist das Eigentum nicht anteilig an der gesamten Liegenschaft, sondern lediglich an einem oder mehreren wohnungseigentumsfähigen Einheiten.

Im Grunde kann es Ihnen egal sein, sofern Ihnen die gesamte Liegenschaft gehört oder aber Sie nur Mieter sind.

Oder doch nicht.

Ganz so ist es natürlich nicht! Denn, sollten Sie Mieter sein, muss Ihnen klar sein, dass Ihre Betriebskosten meist nicht über die Wohnfläche, sondern die Anteile im Grundbuch abgerechnet werden. Bei schlichtem Miteigentum, kann es hier zu deutlichen Verfälschungen kommen. Der Vermieter ist übrigens nicht verpflichtet Wohnungseigentum zu schaffen! Somit ist die Rechtslage in diesem Punkt für Mieter eher dünn beseelt. Natürlich können Sie Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kosten übernehmen können für eine Parifizierung (Eintragung des Nutzwertgutachtens / der Nutzwerte ins Grundbuch). Ihnen muss allerdings klar sein, dass die Betriebskosten sich damit nicht nur für Sie ändern können, sondern auch für alle anderen Mieter. Und das nicht immer zum positiven! Rechtsanspruch haben Sie als Mieter auf einen derartigen Antrag und dessen Durchsetzung nicht.

Als Eigentümer einer Einheit in einer Gesamtanlage, ist Wohnungseigentum natürlich wesentlich angenehmer. Die Veräußerung aber auch Belastung Ihrer Wohnung ist im Wohnungseigentum wesentlich einfacher als im schlichten Miteigentum. Und mal ehrlich, als Eigentümer, ist es mir lieber ich weiß genau laut Grundbuch was mir gehört, als ich weiß, dass mir gewisse Anteile vom Ganzen gehören.

Als Eigentümer einer ganzen Wohnhausanlage, wird man natürlich auch interessiert sein Wohnungseigentum zu schaffen. Die Betriebskosten lassen sich einfacher und genauer abrechnen. Sollte man Teile der Anlage veräußern wollen, ist dies einfacher. Auch die Belastung von einzelnen Wohnungen ist möglich und man kann die restlichen Wohnungen unbelastet lassen. Mietstreitigkeiten können damit in diesem Punkt reduziert werden um nur einige Punkte zu nennen.

Also, kurzum, auch Banken, sehen lieber Wohnungseigentum als schlichtes Miteigentum.

In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass auch an Stellplätzen, Geschäftslokalen, Arztpraxen, Büros, usw. Wohnungseigentum begründet werden kann. Die Nutzungsart wird ebenfalls im Leitfaden der MA 25[1] berücksichtigt. (Achtung Parkplätze alleine dürfen frühestens nach 2 Jahren ohne eine Wohnung oder ein sonstiges Wohnungseigentumsfähiges Objekt wie etwa ein Büro alleine verkauft werden.)

Gerne prüfen wir dies für Sie nach und erstellen im Bedarfsfall ein sogenanntes Nutzwertgutachte für die Parifizierung.

Gerne überprüfen wir Ihre Liegenschaft darauf ob Wohnungseigentum oder Miteigentum besteht. Natürlich erstellen wir auf Wunsch auch ein Nutzwertgutachten oder die gesamte Parifizierung, bzw. passen ein vorhandenes Nutzwertgutachten an. Denn in vielen Verträgen, bei bestehendem Wohnungseigentum, ist verankert, das bei Änderungen ab 10% neu zu parifizieren ist. Ein Verstoß oder Verzicht darauf, wie auch die Unterlassung der Prüfung, wenn dies sein könnte, ist ein Vertragsbruch und stellt eine strafbare Handlung dar, da es das Eigentum Dritter schmälern kann. Somit gilt, nach jedem Umbau in einer Wohnung prüfen ob dies die Nutzwerte verschieben kann und in welchem Umfang.

Gern machen wir diese für Sie.

Ihre

DI Robert Peterlik GmbH

 


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