Liegenschaftsbewertung mittels Ertragswertverfahren

Eine Liegenschaftsbewertung oder auch Wertschätzung eines Hauses oder einer Immobilie erfolgt in den meisten Fällen durch das Sachwertverfahren durch welches der Marktwert oder auch Zeitwert der Immobilie festgestellt wird. Anders ist dies wenn, beispielsweise Wohnungen bewertet werden sollen, welche in Folge Erträge erwirtschaften sollen. In diesem Fall wird der Bodenwert ebenfalls wie bei allen anderen Immobilien durch das Vergleichswertverfahren geschätzt jedoch die Immobile oder der Teil der Immobile welcher zu veräußern ist nicht mit dem Sachwertverfahren und in der Folge mit der Verkehrswertermittlung, sondern mit dem Ertragswertverfahren.

Dieses Verfahren ermöglicht es einem Investor aber auch einer Bank festzustellen, ob sich das Investment lohnt bzw. ob der Kredit gedeckt ist. Im Grunde gibt es Auskunft darüber, ob das Investment wieder zurückkommt und vor allem wann.

Ein weiterer Faktor bei dieser Berechnung ist die Rendite. Sie ermittelt, welchen Zinsgewinnsatz man erwirtschaftet. Also ob es besser ist das Geld auf die Bank zu legen und Zinsen zu kassieren oder ob es sinnvoller ist in die Immobile und die Vermietung zu investieren.

Banken lassen solche Berechnungen nicht einfach nur zum Spaß anstellen, sie messen damit, oder besser gesagt lassen durch einen Fachmann messen, ob sich das Investment rentiert und wie hoch das Ausfallsrisiko ist.

Mit diesen Werten vergeben Sie Kredite und danach richtet sich auch die Höhe der Zinsen.

Dieses Wissen ist aber auch für Investoren, welche ohne Finanzierung in Immobilien investieren ausgesprochen wichtig. Denn ohne entsprechende Rendite rechnet sich das Investment nicht.

Hier ein kleines Beispiel für das Ertragswertverfahren für die Renditeberechnung:

 

Ermittlung des Rohertrages

       
         

Nettokaltmiete

7

Euro

je m²

 

Umgelegte Betriebskosten

1,5

Euro

je m²

+

Bruttomieteinnahme

8,5

Euro

je m²

=

Tatsächliche Betriebskosten

1,5

Euro

je m²

-

Rohertrag

7

Euro

je m²

=

         

Nutzfläche Haus

180

Einheitssatz

1

Nutzfläche Garage usw.

15

Einheitssatz

0,25

Nutzfläche umgelegt

183,75

   
         
         

Rohertrag gesamt

1286,25

Euro

pro Monat

 

Rohertrag gesamt

15435

Euro

pro Jahr

 

 

           

Bewirtschaftungskosten

       
         

Restnutzungsdauer

 

65

Jahre

 
         

Bewirtschaftungskosten

 

9

Euro

pro m² Jahr

         

Umgelegte Nutzfläche

 

183,75

 
         

Bewirtschaftungskosten

 

1653,75

Euro

pro Jahr

         

Umgelegt pro Monat

 

137,8125

Euro

 

 

 

Reinertrag

   
     

Jahresreinertrag

13781,25

Euro

 

 

Liegenschaftszinssatz

   
     

Liegenschaftszinssatz

0,032049419

Ganze Zahl

Liegenschaftszinssatz

3,20494186

%

     

Kaufpreis aus Sachwert

430000

Euro

 

Vervielfältiger

   
     

Restnutzungsdauer

65

Jahre

Restnutzungsdauer

6,5

%

q = 1 + i

4,20494186

 
     

Vervielfältiger

0,312018141

Ganze Zahl

Vervielfältiger

31,20181406

%

 

 

Ertragswert

     
       

Geschätzte zu erzielende Miete netto

 

1286,25

Euro

Jahresrohertrag

 

15435

Euro

Bewirtschaftungskosten monatlich

 

137,8125

Euro

Grundstücksreinertrag

 

15572,8125

Euro

Bodenwert

 

80460

Euro

abzüglich Bodenertragsanteil

6,50%

-5229,9

Euro

Gebäudereinertrag

 

10342,9125

Euro

Vervielfältiger

31,20181406

28,19%

 

Gebäudeertragswert

 

322717,6327

Euro

Bodenwert

 

80460

Euro

Grundstücksertragswert

 

403177,6327

Euro

       
       

Gesamtertragswert

 

430.000,00

Euro

       

Vereinfachtes Verfahren

 

430.000,00

Euro

       

 

 

 

Rendite

   
     

Nettomiete

7

Euro

Wohnfläche

183,75

Nettomiete gesamt für Einheit

1286,25

Euro / Monat

Bruttomiete gesamt

1414,875

Euro / Monat

Betriebskosten ohne Lift

1,5

Euro / m²

Gesamte BK inkl. Fond inkl. Ust

275,625

Euro / Monat

Kosten Hausverwaltung inkl. Ust.

2

Euro / m² Jahr

Kosten Hausverwaltung im Jahr

367,5

Euro / Jahr

Kosten Hausverwaltung im Monat

30,625

Euro

Gesamtbelastung für Mieter

1721,125

Euro / Monat

Gesamtbelastung für Mieter

20653,5

Euro / Jahr

Reinertrag für Vermieter

15435

Euro im Jahr

     

Annahme Kaufpreis

430000

Euro  

Grunderwerbssteuer

 

Euro  

Eintragungsgebühr

 

Euro  

Notar

 

Euro  

Makler

 

Euro  

Kreditbetrag aushaftende

430000

Euro  

Pfandrechtseintragung

5160

Euro  

Gesamtbelastung kauf

435160

Euro  

     

Rendite

3,546971229

%

 

 

Gerne stellen wir auch für Ihre Immobile entsprechende Wertschätzungen an. Wir ermitteln Rendite, Ertragswert, Vergleichswert, Sachwert und auf Wunsch auch den Wert ihrer Betriebsanlage.

Unabhängig davon erstellen wir auch gern Nutzwertgutachten und Schadensgutachten sowie Prognosen für zukünftige Investitionen und Sanierungskonzepte samt Kostenprognosen.

Wir beraten gerne.

 

 

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