Eine Liegenschaftsbewertung oder auch Wertschätzung eines Hauses oder einer Immobilie erfolgt in den meisten Fällen durch das Sachwertverfahren durch welches der Marktwert oder auch Zeitwert der Immobilie festgestellt wird. Anders ist dies wenn, beispielsweise Wohnungen bewertet werden sollen, welche in Folge Erträge erwirtschaften sollen. In diesem Fall wird der Bodenwert ebenfalls wie bei allen anderen Immobilien durch das Vergleichswertverfahren geschätzt jedoch die Immobile oder der Teil der Immobile welcher zu veräußern ist nicht mit dem Sachwertverfahren und in der Folge mit der Verkehrswertermittlung, sondern mit dem Ertragswertverfahren.
Dieses Verfahren ermöglicht es einem Investor aber auch einer Bank festzustellen, ob sich das Investment lohnt bzw. ob der Kredit gedeckt ist. Im Grunde gibt es Auskunft darüber, ob das Investment wieder zurückkommt und vor allem wann.
Ein weiterer Faktor bei dieser Berechnung ist die Rendite. Sie ermittelt, welchen Zinsgewinnsatz man erwirtschaftet. Also ob es besser ist das Geld auf die Bank zu legen und Zinsen zu kassieren oder ob es sinnvoller ist in die Immobile und die Vermietung zu investieren.
Banken lassen solche Berechnungen nicht einfach nur zum Spaß anstellen, sie messen damit, oder besser gesagt lassen durch einen Fachmann messen, ob sich das Investment rentiert und wie hoch das Ausfallsrisiko ist.
Mit diesen Werten vergeben Sie Kredite und danach richtet sich auch die Höhe der Zinsen.
Dieses Wissen ist aber auch für Investoren, welche ohne Finanzierung in Immobilien investieren ausgesprochen wichtig. Denn ohne entsprechende Rendite rechnet sich das Investment nicht.
Hier ein kleines Beispiel für das Ertragswertverfahren für die Renditeberechnung:
|
Ermittlung des Rohertrages |
||||
|
Nettokaltmiete |
7 |
Euro |
je m² |
|
|
Umgelegte Betriebskosten |
1,5 |
Euro |
je m² |
+ |
|
Bruttomieteinnahme |
8,5 |
Euro |
je m² |
= |
|
Tatsächliche Betriebskosten |
1,5 |
Euro |
je m² |
- |
|
Rohertrag |
7 |
Euro |
je m² |
= |
|
Nutzfläche Haus |
180 |
m² |
Einheitssatz |
1 |
|
Nutzfläche Garage usw. |
15 |
m² |
Einheitssatz |
0,25 |
|
Nutzfläche umgelegt |
183,75 |
m² |
||
|
Rohertrag gesamt |
1286,25 |
Euro |
pro Monat |
|
|
Rohertrag gesamt |
15435 |
Euro |
pro Jahr |
|
Bewirtschaftungskosten |
||||
|
Restnutzungsdauer |
65 |
Jahre |
||
|
Bewirtschaftungskosten |
9 |
Euro |
pro m² Jahr |
|
|
Umgelegte Nutzfläche |
183,75 |
m² |
||
|
Bewirtschaftungskosten |
1653,75 |
Euro |
pro Jahr |
|
|
Umgelegt pro Monat |
137,8125 |
Euro |
|
Reinertrag |
||
|
Jahresreinertrag |
13781,25 |
Euro |
|
Liegenschaftszinssatz |
||
|
Liegenschaftszinssatz |
0,032049419 |
Ganze Zahl |
|
Liegenschaftszinssatz |
3,20494186 |
% |
|
Kaufpreis aus Sachwert |
430000 |
Euro |
|
Vervielfältiger |
||
|
Restnutzungsdauer |
65 |
Jahre |
|
Restnutzungsdauer |
6,5 |
% |
|
q = 1 + i |
4,20494186 |
|
|
Vervielfältiger |
0,312018141 |
Ganze Zahl |
|
Vervielfältiger |
31,20181406 |
% |
|
Ertragswert |
|||
|
Geschätzte zu erzielende Miete netto |
1286,25 |
Euro |
|
|
Jahresrohertrag |
15435 |
Euro |
|
|
Bewirtschaftungskosten monatlich |
137,8125 |
Euro |
|
|
Grundstücksreinertrag |
15572,8125 |
Euro |
|
|
Bodenwert |
80460 |
Euro |
|
|
abzüglich Bodenertragsanteil |
6,50% |
-5229,9 |
Euro |
|
Gebäudereinertrag |
10342,9125 |
Euro |
|
|
Vervielfältiger |
31,20181406 |
28,19% |
|
|
Gebäudeertragswert |
322717,6327 |
Euro |
|
|
Bodenwert |
80460 |
Euro |
|
|
Grundstücksertragswert |
403177,6327 |
Euro |
|
|
Gesamtertragswert |
430.000,00 |
Euro |
|
|
Vereinfachtes Verfahren |
430.000,00 |
Euro |
|
|
Rendite |
||
|
Nettomiete |
7 |
Euro |
|
Wohnfläche |
183,75 |
m² |
|
Nettomiete gesamt für Einheit |
1286,25 |
Euro / Monat |
|
Bruttomiete gesamt |
1414,875 |
Euro / Monat |
|
Betriebskosten ohne Lift |
1,5 |
Euro / m² |
|
Gesamte BK inkl. Fond inkl. Ust |
275,625 |
Euro / Monat |
|
Kosten Hausverwaltung inkl. Ust. |
2 |
Euro / m² Jahr |
|
Kosten Hausverwaltung im Jahr |
367,5 |
Euro / Jahr |
|
Kosten Hausverwaltung im Monat |
30,625 |
Euro |
|
Gesamtbelastung für Mieter |
1721,125 |
Euro / Monat |
|
Gesamtbelastung für Mieter |
20653,5 |
Euro / Jahr |
|
Reinertrag für Vermieter |
15435 |
Euro im Jahr |
|
Annahme Kaufpreis |
430000 |
Euro |
|
Grunderwerbssteuer |
Euro |
|
|
Eintragungsgebühr |
Euro |
|
|
Notar |
Euro |
|
|
Makler |
Euro |
|
|
Kreditbetrag aushaftende |
430000 |
Euro |
|
Pfandrechtseintragung |
5160 |
Euro |
|
Gesamtbelastung kauf |
435160 |
Euro |
|
Rendite |
3,546971229 |
% |
Gerne stellen wir auch für Ihre Immobile entsprechende Wertschätzungen an. Wir ermitteln Rendite, Ertragswert, Vergleichswert, Sachwert und auf Wunsch auch den Wert ihrer Betriebsanlage.
Unabhängig davon erstellen wir auch gern Nutzwertgutachten und Schadensgutachten sowie Prognosen für zukünftige Investitionen und Sanierungskonzepte samt Kostenprognosen.
Wir beraten gerne.
DI Robert Peterlik GmbH
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