Auslaufannuität

 

Nie gehört?

 

Sind sie eine jener Personen in Österreich die in einer von knapp 1 Mio Genossenschaftswohnungen wohnt? Dann sollten Sie sich mal ihre monatliche Abrechnung ansehen. Je nachdem ob Auslaufannuitäten oder Annuitäten als Betreff drauf steht, zahlen Sie an die Bank oder in die Tasche der Genossenschaft.

 

Die Grundidee einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft oder Siedlungsgenossenschaft war, dass man sozial schwachen Menschen die Möglichkeit auf günstigen Wohnraum bietet. So darf die Genossenschaft keinen Gewinn machen. Sie finanziert den Bau und das Grundstück samt anfallender Nebenkosten, legt die Zentralregie darüber und gibt diese Preise im Zug der Annuitäten an die Mieter weiter. Die Zentralregie beinhalten jene Kosten, welche für den Arbeitsbetrieb, also Gehälter, Büroräume, etc. erforderlich sind. Solange diese Finanzierung läuft, steht auf der Monatsabrechnung Annuitäten. Ist die Finanzierung seitens der Genossenschaft abbezahlt, dann ändert sich der Betreff auf Auslaufannuitäten. Somit wird durch einen Trick dann doch noch Gewinn auf Kosten der begünstigt wohnenden Mieter kreiert. Wohl gemerkt gedeckt durch eine so gestaltete gesetzliche Situation welche dies erlaubt.

 

Einfach formuliert, fordert die Genossenschaft im Zuge der Miete das Geld von den Mietern ein, zieht die Zentralregie ab und leitet das restliche Geld an die Bank weiter. Das nennt man wie gesagt Annuitäten. Ist der Bankkredit jedoch abbezahlt, darf eine Genossenschaft auch weiterhin den Zins beim Mieter einheben. Die sogenannten Auslaufannuitäten.

 

Einen weiteren Vorteil, den die Genossenschaft hat ist die Umsatzsteuerbefreiung. Eine Genossenschaft ist natürlich vorsteuerabzugsberechtigt wie im Grunde jedes Unternehmen. Die Genossenschaft erhält im Zuge des Baues der Wohnungen Rechnungen mit Umsatzsteuer und kann diese auf 20 Jahre abschreiben. Grundsätzlich funktioniert das bei Firmen etwas anders. Denn eine Firma bekommt eine Rechnung mit Steuer und schreibt eine Rechnung mit Steuer. Die Umsatzsteuer führt sie nur vom Differenzbetrag ab. Bei der Genossenschaft geht das eben auf 20 Jahre. Danach kann die Genossenschaft die Wohnung dem Mieter verkaufen. Es wird Wohnungseigentum begründet. Die Kosten trägt der Mieter. Hier hat die Genossenschaft die Möglichkeit diesen obenan genannten Steuervorteil weiterzugeben. Früher ging das bereits nach 10 Jahren. Eine Verpflichtung die Wohnung ins Eigentum des Mieters zu übergeben gibt es übrigens nicht. Diese Darstellung war übrigens sehr vereinfacht und ist sicherlich nicht vollständig.

 

Übrigens gibt es auch noch eine weitere Einnahmequelle der Genossenschaften. Den Genossenschaftsbeitrag. Jenen Betrag den man zahlen muss um überhaupt mieten zu dürfen. Entscheidet man sich eine Genossenschaftswohnung, dann bezahlt man diesen Anteil. Gibt man die Wohnung auf, oder darf man sie irgendwann ins Eigentum übernehmen, dann wird für jedes Jahr in welchen man gemietet hat von diesem Betrag 1% abgezogen. Also angenommen sie haben 20.000 Euro einbezahlt und kaufen nach 20 Jahren, dann werden ihnen nur noch rund 16.532 Euro angerechnet. Der Rest verschwindet in der Buchhaltung der Genossenschaft. Dies gilt sinngemäß natürlich auch wenn Sie die Wohnung irgendwann zurückgeben. So kann es passieren, dass die 20 Jahre gezahlt haben, einen erheblichen Genossenschaftsanteil bei Bezug einbezahlt haben und dann nach 20 Jahren im besten Fall noch einmal einen Restwert an die Genossenschaft überweisen dürfen. Oder im nicht so guten Fall, einfach weiter zahlen dürfen, was ihren Genossenschaftsanteil weiter verringert und kein Eigentum schafft. Rechnet man dies hoch auf die obligatorischen 20 Jahre, könnten sie um das Geld um das sie eventuell kaufen dürfen auch schon 2 Eigentumswohnungen kaufen.

 

Nehmen wir also an eine Wohnung mit 80 m².

 

Kosten beim Kauf 2.200 Euro / m² dann sind das 176.000 Euro für den Kauf.

 

Alternativ kostet die Wohnung 700 Euro netto kalt oder eben 770 Euro brutto Miete und hat einen Genossenschaftsanteil von 20.000 Euro sowie eine Restzahlung von 30.000 Euro. Die Genossenschaft rechnet also von den 20.000 Euro erst mal nur 16.532 Euro an und von 770 Euro Miete nur die netto 700 x 12 somit 168.000 Euro sowie die 30.000 Euro Schlusszahlung.

 

Somit zahlt der Mieter effektiv 770 x 12 x 20 = 184.800 Euro zzgl. 20.000 Euro Beitrag und 30.000 Euro Restzahlung. In Summe 234.800 Euro

 

Die Genossenschaft hingegen verbucht nur 700 x 12 x 20 = 168.000 Euro zzg. 16.532 Euro Genossenschaftsanteil und 30.000 Euro Restzahlung. In Summe sohin 214.532 Euro

 

Auf die sonstigen Gebühren im Zuge eines Liegenschaftskaufes wurde hier nicht eingegangen, da diese in beiden Fällen zu tragen kommen.

 

Geht man also davon aus, dass man mit 30.000 Euro Eigenkapital bei einer Verzinsung von 2 % sich das Eigentum finanziert, gehört die Wohnung nach rund 20 Jahren definitiv ihnen und kostet ihnen rund 245.500 Euro.

 

Hierbei handelt es sich um ein fiktives Beispiel. Abhängig sind die Mietpreise von Einkommenshöhe und Familienstand. Sie können daher deutlich variieren. Im Grunde können Sie dieses Beispiel jedoch als Rechenbeispiel verwenden.

 

Anspruch auf Übertragung ins Eigentum hat man bei einer Genossenschaftswohnung übrigens nur, wenn man bei Bezug einen Genossenschaftsanteil von mindestens 68,59 Euro / m² in unserem Beispiel also 5.487,20 Euro einbezahlt hat.

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