Bauherrenmodell

 

Eine der schwierigsten Situationen für einen Planer überhaupt.

 

Im Grunde ganz einfach, jemand, meist einer der Bauherren oder der Planer, entdeckt ein Grundstück auf dem Sie gerne ein Mehrparteienhaus errichten wollen. In der Folge schließen sich die Bauherren zusammen, beauftragen den Planer mit der Planung und ggf. mit der Ausschreibung der einzelne Gewerke sowie der Überwachung (ÖBA) und natürlich mit der Kostenermittlung und Kostenkontrolle. Der Planer erstellt selbst bzw. lässt durch eine qualifizierte Person ein sogenanntes Nutzwertgutachten erstellen. Auf Basis dieser Anteile zahlt jeder Bauherr seinen Anteil am Grundstück an den Abgeber und in der Folge an die einzelnen Gewerke.

 

Klingt doch recht einfach und unkompliziert oder?

 

Ist es aber nicht.

 

Problem 1: Wenn das Grundstück nicht zufällig vom Planer gefunden wird, der sich dann auch um die Suche der einzelnen Bauherren kümmert und vergisst eine Option auf das Grundstück zu mit dem Abgeber vereinbaren wird es schwierig.

 

Problem 2: Es stehen zum Datum des Grundkaufes noch nicht alle Wohnungseigentümer fest. Wer kauft die restlichen Anteile? Dies ist beim Weiterverkauf steuerlich ein Thema.

 

Problem 3: Nach welchem Schlüssel kaufen die Eigentümer das Grundstück? Liegt keine Planung auf, kann es auch kein Nutzwertgutachten geben. Gibt es kein NWG gibt es keinen reellen Verrechnungsschlüssel.

 

Problem 4: Treten in der Bauphase unerwartet Komplikationen auf die zu Mehrkosten führen, stellt sich die Frage wer und warum hat diese verursacht. Ist es eine der einzelnen Bauherren, dann kann die Summe der Mehrkosten nicht auf die gesamte Bauherrschaft aufgeteilt werden. War es der Planer im Zuge der Vergabe oder durch einen Fehler, stellt sich die Frage ob seine Versicherung diese Kosten trägt. Kommt eine Behördenauflage zu tragen die Kosten verursacht, ist ebenfalls zu klären, ob der Planer dies hätte wissen müssen oder ob es sich um sogenannte „Sowiesokosten“ handelt, die auf alle Eigentümer aufgeteilt werden.

 

Problem 5: Je nach Vertragsgestaltung, können die Bauherren bei Kostenüberschreitung, ausgenommen sind Sowiesokosten, vom Vertrag zurücktreten. Somit hätten alle Professionisten das anteilige Entgelt zurückzuzahlen. Diese werden sich jedoch am Initiator bzw. an der ÖBA schad- und klaglos halten.

 

Problem 6: Die finanziellen Mittel der einzelnen Bauherren müssen nicht wie im BTVG gesichert sein. Ein Zahlungsausfall auf Grund eines Liquiditätsengpass ist möglich. Auch die Einhaltung von Zahlungszielen ist somit nicht zwingend gesichert.

 

Problem 7: Der Planer muss erhebliche Leistungen vorfinanzieren und ggf. auch Teile des Grundstückes. Es dauert daher relativ lange bis dieser die erste Tranche der Zahlungen für seine Leistungen erhält. Auch hier kann es ggf. zu finanziellen Durststrecken kommen.

 

Problem 8: Die Hausgemeinschaft ist verpflichtet, sich eine Steuernummer zu organisieren und Abgaben ab dem Kauf der Grundanteile zu leisten. Macht die Hausgemeinschaft dies nicht selbst, dann ist ein Hausverwalter auf deren Kosten zu bestellen. Dieser hat sich in der Folge auch um sonstige Abgaben wie etwa für Müll und Wasser aber auch die Aufteilung der Grundbesitzsteuer zu kümmern. Wird darauf vergessen oder dies nicht korrekt gemacht, kann es zu erheblichen Strafkosten führen.

 

Das Hauptproblem besteht also bereits beim Kauf darin, dass sich alle Miteigentümer immer einig sein müssen. Wichtig ist daher ein Projektbeauftragter der sich im Auftrag aller Miteigentümer um deren Angelegenheiten kümmert. Dieser sucht im Idealfall ein Grundstück, erstellt die Pläne, Verträge und sorgt für Kostenklarheit. Er schreibt die Gewerke aus und sucht im Idealfall sogar die Bauherrngemeinschaft zusammen. Spätestens im Laufe der Bauführung sollte er sich auch um eine Hausverwaltung kümmern, die Nutzwerte feststellen und verteilen. Nicht zu vergessen sind die Übernahmen der Tätigkeit des Baustellenkoordinators und die Konversation mit dem Notar im Bezug auf Vertragsgestaltung und Kauf.

 

Gerne übernehmen wir diese Tätigkeiten gesamt für Sie.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

 

DI Robert Peterlik GmbH

 

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